انت تسأل وروتانا نيوز تجيب الإيجار فى ظل القانون المدنى-روتانا نيوز

يسأل احد قراء روتانا نيوز الأعزاء

قائلا

استأجرت شقه طبقا للقانون الجديد لمدة خمسة عشر عاما

وتأخرت عن سداد القيمه الايجاريه لمدة خمسة شهور

و فوجئت بأن المالك أقام ضدى دعوى فسخ عقد إيجار لتأخرى عن سداد الإيجار

فماذا أفعل؟

يجيب عن هذا التسائل

المستشار القانونى محمود العزوزى

قائلا

اولا هناك خطأ شائع فى تسمية العقود الايجاريه المحرره فى ظل القانون المدنى بالايجار الجديد

وايضاحا لذلك نفيد بأن الأصل فى تنظيم العلاقه فيما بين المالك والمستأجر هو القواعد العامه ( القانون المدنى )

الا انه ولكون العلاقه الايجاريه هى علاقه مجتمعيه ينظمها القانون طبقا لحاجة المجتمع وتتغير بتغيرات المجتمع

ومتطلباته فانه فى فتره من الفترات كان لزاما على المشرع أن يراعى فيها مصلحة المستأجرين

لكونهم يمثلوا الطبقه الضعيفه فى المجتمع من عمال ومهنيين ولكون الملاك يمثلوا طبقة الاقطاعيين أصحاب الأملاك

ويمثلوا الطبقه القويه فى المجتمع أن ذاك فقد اخرج المشرع العلاقه الايجاريه من حيز تطبيق القانون المدنى

وشق لها طريقا خاصا ووضع لها قوانين استثنائيه تمثلت فى قوانين متعدده آخرها القانون ١٤٩ لسنة ١٩٧٧ والمعدل

بالقانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ والذى حبا المستأجر بميذات كثيره منها أن العقد لانهاية له مهما كانت المده المذكوره

فى العقد حتى لو كانت مشاهره وكذلك وضع بالماده ١٨ منه شروط للأخلاء منها عدم سداد القيمه الايجاريه

وأعطى للمستأجر فرص كثيره لتوقى الإخلاء حتى أنه اذا قام بسداد القيمه الايجاريه المطلوبه امام محكمة الاستئناف

فانه يتوقى الاخلاء

الا انه وبتطور المجتمع أصبحت فئة المستأجرين هى الطبقه القويه

مع ارتفاع الأسعار فى مقابل تدنى القيمه الايجاريه للأماكن المؤخره

فاعاد المشرع العلاقه بين المالك والمستأجر للقواعد العامه ( القانون المدنى )

وأخرج القانون ٤ لسنة ١٩٩٦ وهو ماتم تطبيقه من تاريخ ١٩٩٦/٢/١ اى منذ مايقارب ٢٥ وعشرون عاما

فلم يصبح جديدا

ومن قواعد القانون المدنى أن العقد شريعة المتعاقدين اى انه اذا وجد شرط فى العقد يلتزم به اطرافه

ولما كان عقد الإيجار طبقا لهذا القانون يتضمن شرط فاسخ صريح ينص فيه على أنه اذا تأخر المستأجر عن سداد القيمه الايجاريه لمدة ٠٠٠٠٠٠٠ ويكتب المده المتفق عليها ……. يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه

فإذا تضمن العقد هذا الشرط الصريح الفاسخ وتأخر المستأجر عن سداد القيمه الايجاريه فى الوقت المحدد

هنا للمالك أن يقيم دعوى فسخ عقد إيجار مع التسليم حتى لوسدد المستأجر القيمه الايجاريه

بعد إقامة الدعوى يفسخ العقد لكون الشرط قد تحقق ووقع الفسخ والسداد بعد إقامة الدعوى

لن يفيد بعودة العلاقه الايجاريه للسريان مره اخرى